Налоги на аренду на Кипре

Сдача недвижимости в аренду на Кипре — это не только стабильный доход в евро, но и ряд налоговых обязательств. И главный вопрос, который волнует каждого собственника — «Сколько я должен буду заплатить государству и как сделать это правильно?».

Кто платит налоги на Кипре: Резидент, нерезидент и волшебный статус Non-Domicile

Первое, с чем нужно разобраться, — это ваш налоговый статус. Именно от него зависит, какие налоги и по какой ставке вы будете уплачивать. На Кипре существует три ключевых понятия.

• Налоговый резидент. Вы становитесь им, если физически находитесь на острове более 183 дней в году. Есть и «правило 60 дней» для тех, кто не является резидентом другой страны, ведет бизнес или работает на кипрскую компанию. Резиденты платят налоги со своего мирового дохода.
• Нерезидент. Если вы живете на Кипре менее 183 дней в году, вы платите налог только с доходов, полученных из источников на территории Кипра, включая доход от сдачи местной недвижимости в аренду.
• Налоговый резидент со статусом Non-Domicile (недомицильный резидент). Это главное преимущество кипрской налоговой системы для иностранцев, получивших ВНЖ или ПМЖ. Статус Non-Domicile освобождает вас от уплаты Специального взноса на оборону (SDC) не только с арендных платежей, но и с дивидендов и процентов по вкладам. Получить этот статус можно, если вы не были налоговым резидентом Кипра в течение 17 из последних 20 лет.

Таким образом, для большинства иностранцев, переехавших на остров и получивших ВНЖ или ПМЖ за инвестиции, стратегия очевидна: стать налоговым резидентом и получить статус Non-Domicile для максимальной оптимизации налогов.

Основные налоги на доход от аренды для физических лиц

Доход от сдачи жилья в аренду на Кипре облагается тремя основными налогами. Рассмотрим каждый из них.

1. Подоходный налог (Income Tax)

Это основной налог на прибыль. Он применяется как к резидентам, так и к нерезидентам, и рассчитывается по прогрессивной шкале. Хорошая новость: первые €19,500 годового дохода налогом не облагаются.

Ставки подоходного налога на 2025 год:

Годовой доход	Налоговая ставка
€0 – €19,500	0%
€19,501 – €28,000	20%
€28,001 – €36,300	25%
€36,301 – €60,000	30%
Свыше €60,000	35%

Как уменьшить налогооблагаемую базу?

Закон позволяет вычитать из арендного дохода расходы, связанные с содержанием объекта. Вы можете использовать один из двух методов:

1. Фиксированный вычет: Вычесть 20% от суммы годового дохода от аренды на покрытие общих расходов на обслуживание и ремонт.
2. Фактические расходы: Если ваши затраты превышают 20%, вы можете вычесть реальные расходы, подтвержденные документами. Сюда входят:
   • Проценты по кредиту, взятому на покупку этого объекта.
   • Ежегодный налог на имущество (если применимо).
   • Расходы на управление и страхование.
   • Затраты на ремонт и коммунальные платежи (если по договору их оплачивает собственник).

2. Специальный взнос на оборону (Special Defence Contribution — SDC)

Этот взнос уплачивают только домицильные налоговые резиденты Кипра. Если у вас статус Non-Domicile, вы от него полностью освобождены.

Ставка SDC на доход от аренды составляет 3%, но применяется она не ко всей сумме, а к 75% от валового дохода. Например, если ваш годовой доход от аренды составил €20,000, то база для расчета SDC будет €15,000, а сам взнос — €450.

3. Взносы в общую систему здравоохранения (GESY)

Взнос в GESY является обязательным для всех, кто получает доход на Кипре, вне зависимости от статуса резиденства или наличия Non-Domicile.

Ставка составляет 2,65% от валового дохода от аренды.

НДС при сдаче недвижимости

Вопрос с НДС чаще всего возникает при краткосрочной сдаче апартаментов или вилл туристам, например, через платформы Airbnb или Booking.

Основное правило простое: если ваш годовой доход от сдачи меблированной жилой недвижимости в краткосрочную аренду превышает порог в €15,600, вы обязаны зарегистрироваться в качестве плательщика НДС и уплачивать налог. Стандартная льготная ставка НДС для туристического жилья составляет 9%.

При долгосрочной аренде жилой недвижимости (для проживания арендатора) НДС не применяется. Для коммерческой недвижимости действуют другие правила, и часто арендная плата облагается стандартной ставкой НДС 19%.

Процедура и сроки уплаты налогов

Налоговая система Кипра требует от налогоплательщиков самостоятельного декларирования доходов. Процесс выглядит следующим образом:

1. Налоговый год: Совпадает с календарным, с 1 января по 31 декабря.
2. Предварительная декларация: До 31 июля текущего года вы должны подать предварительную налоговую декларацию (форма T.D.1), в которой указываете ожидаемый годовой доход. Налог по этой декларации уплачивается двумя равными платежами: до 31 июля и до 31 декабря.
3. Окончательная декларация: До 31 июля следующего года вы подаете окончательную декларацию с точными данными о доходах и расходах за прошедший год. Если по итогам расчета вы заплатили меньше, необходимо доплатить разницу. Если переплатили — налоговый департамент вернет излишек.

За несвоевременную подачу декларации или уплату налогов предусмотрены штрафы. За просрочку подачи — фиксированный штраф, за просрочку платежа — проценты на сумму долга. Для получения более детальной информации можно обратиться на официальный портал Налогового департамента Кипра.

FAQ: Ответы эксперта на популярные вопросы